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 在美國擁有屬于自己的房地產,一直是大多人的追求目標。然而,一旦擁有了屬于自己的投資物業,在出租過程中與房客發生矛盾或糾紛,或遇到遲遲不交租的租客,房主又該如何通過法律手段維權,以避免不必要的麻煩呢?

在本期鳳凰衛視美洲臺的《法律博談》欄目中,南加州知名審判出庭律師、前檢察官鄭博仁律師就為大家做出了法律分析。

房東在遇到相關問題時,可以通過終止租約,并向法院提起非法占有訴訟,來驅逐未支付租金或損壞房屋的租戶。

由于房屋租賃法的嚴格,在加州驅逐租戶是一個非常復雜的過程。房東不得使用“自助驅逐”(即“強制鎖住租屋”),而必須通過法院系統來申請驅逐房客。

驅逐過程總結為以下七個步驟:

1.驅逐租戶的有效理由

在加州,房東必須有正當理由,才能將租戶從其房屋中驅趕出去,其中一些有效的理由就包括:

? 沒有支付租金
? 違反租約
? 超出約定的租賃期限
? 造成滋擾
? 破壞財產
? 在租屋內進行非法活動
? 使用該租屋從事未許可的行為,例如在租屋中做買賣

2.支付租金或搬離“三日期限通知”

之后,房東應該為租戶提供三日期限來支付租金或搬離通知。從本質上講,這將通知租戶在3天內,停止侵害或者搬離租屋。通知可以三種方式提供:

? 有人將通知交給了租戶。
? 將通知副本交給在租戶的租屋或與工作場所的一名成年人,然后將副本郵寄給租戶。
? 在租戶的門上張貼一份副本,然后將副本郵寄給租戶。

3.等待租戶采取補救行動

在提供通知后三日進行等待,以確定租戶是否解決了問題(即:等待租戶交納房租,或停止其在租屋內銷售毒品)。

4.提交非法占有訴訟

如果租戶扔什么都不做,房東必須上法庭并提出非法占有訴訟。非法占有訴訟是通過法院系統正式投訴,并請治安官來到租屋以驅逐租戶。

5.訴訟書狀送達給租戶

以與您在以上步驟2中的3日通知相同的三種方式,送達非法占有訴訟書。

6.完成法院程序

給租戶五天回復非法占有訴訟的時限,如果租戶沒有回應或反對驅逐,則要求法院作出缺席判決。之后,法官會給您一份回復占有令,您可以將其帶到警察局,并請治安官驅逐您的租戶。

如果租戶出席并反對驅逐,那將在21天內進行法庭審理。如果房東獲勝,那么租戶有五天的時間搬離。如果租戶獲勝,那么租戶可以繼續進行租賃,并且房東可能需要支付租戶的法庭費用。

7.存放租戶的財物

如果租戶離開租屋后留下了財物(治安官將其驅離后,或租戶自己留下來的),房東必須將其財物存放兩周,并應采取行動將其歸還。如果兩周過去,而且租戶沒有來認領,那么房東可以按照其意愿處理這些財物。

在加州需要多長時間才能驅逐租戶?

在非法占有訴訟與驅逐程序已經開始之后,必須向租戶送達。租戶經常試圖避免被送達以避免被驅逐。如果出現這種情況,可以在租戶的租屋發布驅逐通知,并且可以將副本寄到租戶的住址。此類型的通知只能在幾次嘗試給租戶送達失敗后,才能進行,并且得到法院的批準。

驅逐程序的時間取決于申訴的提交時間,以及租戶是否收到合法的驅逐通知。

咨詢律師

加州驅逐租戶經常是一個復雜而漫長的過程。通常情況下,房東必須通過法院程序移除租戶,不得自行占領租屋或驅逐房客。因此,建議您要聘請專業律師,幫助您維權。



***以上信息僅為一般性指導,不作為全面正式的或其他的法律意見之用,并且不構成律師與當事人之法律關系。